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都内のご実家・ご自宅にちょっとした庭があれば、相続税は確実にやってきます。
広い土地や建物は、ご家族で暮らしていたときは快適でも、子どもたちが独立し、一人住まいとなると多少不具合も出てきます。また、このまま、相続が開始すれば、何の対策も検討していないので、子どもたちが相続税を納税できるかどうかも分かりません。そこで将来の節税対策も兼ねて、庭先の有効活用による節税対策案を検討してみましょう。
自宅部分と賃貸用地に分筆後、賃貸住宅を建てて相続税を軽減
このまま相続が発生した場合
1
建物評価額1,000万円
2
土地評価額10,000万円土地:200m2(60坪)、路線価:50万円/m2
3
預貯金5,000万円

相続税課税対象額1+2+3=1億6,000万円-基礎控除3,600万円(3,000万円+600万円×相続人1名)

=課税遺産総額12,400万円

[相続税額] 子供12,400万円×税率40%-控除額1,700万円=3,260万円
※同居をしていない生計を別にする息子が相続するため、小規模宅地等の評価減の特例は適用されないものとします。

相続税はなんと!
3,260万円
庭先に賃貸住宅を建てると
建築費総額
8,000万円(うち建物本体価格7,000万円、付帯工事費1,000万円)[全額借入する]
建物評価額

[自宅]1,000万円+[賃貸住宅]7,000万円×0.6×(1-0.3)=3,940万円

※概ね本体価格の6割程度と仮定

A
土地評価額

住居部分80㎡×路線価50万円=4,000万円

B
賃貸住居部分120m2×路線価50万円=6,000万円
貸家建付地の評価額→6,000万円×(1-0.6[借地権割合]×0.3[借家割合])=4,920万円

小規模宅地等の評価額→4,920万円×0.5[50%評価減]=2,460万円

C
正味遺産額
15,400万円[ABC+預貯金5,000万円]-8,000万円[債務(借入)]=7,400万円
相続税額

*古家のため

7,400万円-3,600万円[基礎控除]=3,800万円
3,800万円×20%-200万円=560万円
相続税額560万円
  • 相続発生の際に遺産分割がしやすいように事前に分筆
  • 相続税の節税効果は薄くなるが自宅にそのまま居住できる
  • 賃貸収入を老後のゆとり資金として活用できる
2,700万円軽減
POINT